Ignorar los riesgos climáticos ha inflado los valores de propiedad en zonas de inundación
Los compradores de viviendas en todo el país están ignorando el riesgo de inundaciones y pagan precios inflados para crear una burbuja inmobiliaria que podría colapsar a medida que el cambio climático intensifica los daños por inundaciones.
Un estudio publicado el jueves dice que la burbuja inmobiliaria impulsada por el clima amenaza a los propietarios con la caída de los valores y a los gobiernos municipales con la pérdida de una gran parte de los ingresos fiscales si caen los valores de las propiedades locales.
El mercado inmobiliario de EE. UU. no tiene en cuenta el riesgo de inundaciones porque muchos compradores de viviendas niegan el cambio climático y las prácticas gubernamentales dejan a los propietarios inconscientes de los peligros potenciales de las inundaciones, según el papel en Naturaleza Cambio Climático.
El estudio, que se basa en investigaciones previas sobre el cambio climático y los precios inflados de la vivienda, señala las deficiencias en las políticas públicas, incluidos los mapas federales de inundaciones que no identifican millones de propiedades propensas a inundaciones, la ausencia de leyes estatales que exijan que los vendedores de viviendas divulguen el riesgo de inundación. y seguro federal contra inundaciones a bajo precio.
La falta de información combinada con el escepticismo sobre el cambio climático lleva a los compradores de viviendas a pagar precios inflados que no tienen en cuenta los costos del seguro contra inundaciones o las reparaciones por inundaciones.
“El mercado no está capturando todas estas pérdidas futuras proyectadas para afectar estas propiedades en este momento”, dijo Carolyn Kousky, autora del estudio y vicepresidenta asociada de economía y política del Environmental Defense Fund. «En algún momento, debe haber una corrección del mercado».
Kousky agregó que “si el mercado se corrige solo y ve disminuciones en los valores, los propietarios de viviendas lo experimentarán como una pérdida”.
El estudio encuentra que las propiedades estadounidenses están sobrevaluadas entre $ 121 mil millones y $ 237 mil millones, una cifra mucho más alta que las estimaciones anteriores. Los precios de las viviendas están inflados en casi todos los condados de EE. UU.
Algunas de las tasas más altas de sobrevaluación se encuentran en los condados de Kentucky y West Virginia, según muestra el estudio.
“Cuando sacas los valores de las propiedades de la ecuación y consideras el sobrevalor en relación con el valor, Appalachia realmente surge como un punto caliente. Esa es un área donde hay altos riesgos de inundaciones y los costos actualmente están mal capitalizados”, dijo el autor del estudio Jesse Gourevitch, becario postdoctoral en el Environmental Defense Fund.
En el condado de Letcher, Ky., los precios de las viviendas están un 42 por ciento por encima de lo que serían si los compradores de vivienda tuvieran en cuenta el riesgo de inundación, dicen los investigadores. Esa es la tasa más alta del país.
Catorce de los 20 condados con la tasa más alta de sobrevaluaciones están en Kentucky o Virginia Occidental, según muestra el estudio.
Los condados con la mayor sobrevaluación en términos de dólares se encuentran abrumadoramente en la costa de Florida. En el condado de Broward, Florida, justo al norte de Miami, las propiedades están sobrevaluadas en $6.8 mil millones, que es la mayor cantidad de cualquier condado.
Doce de los 20 condados con la mayor cantidad de sobrevaluación están en Florida.
El estudio dice que la gran cantidad de propiedades sobrevaluadas están “concentradas en condados a lo largo de la costa sin leyes de divulgación de riesgo de inundación y donde hay menos preocupación por el cambio climático”.
Muchas de las propiedades sobrevaluadas de la nación se encuentran fuera de las zonas de inundación designadas por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias, pero de todos modos enfrentan un riesgo considerable. El estudio destacó las «deficiencias en los mapas de FEMA» que se supone que delinean las áreas con el mayor riesgo de inundación.
Florida ha ganado notoriedad entre algunos defensores del clima porque es uno de los 20 estados que no requieren que los vendedores de viviendas divulguen información sobre el riesgo de inundación o el historial de inundaciones de sus propiedades.
Los autores del estudio describen cuatro escenarios posibles para el mercado inmobiliario.
En un escenario de “desplome del mercado”, los precios inmobiliarios en las zonas inundables se desploman a medida que muchos residentes se mudan y no pagan sus hipotecas. Varios factores podrían causar un desplome del mercado, incluidos más estados que adoptan leyes que exigen la divulgación de inundaciones durante las ventas de bienes raíces y tasas de interés hipotecarias que se vuelven más caras en las zonas de inundaciones.
Un escenario de “aterrizaje suave” involucra causas y consecuencias similares pero en una escala más gradual.
En un escenario de “negocios como de costumbre”, los desarrolladores continúan construyendo en zonas inundables y los prestamistas hipotecarios continúan absorbiendo los riesgos de inundaciones sin traspasarlos a los prestatarios.
El escenario de “reducción de daños” contempla la disminución de los daños por inundación en los hogares a medida que el gobierno construye sistemas de protección contra inundaciones, como diques, y paga a los residentes para que se alejen de las zonas de inundación.
«En cualquiera de estos escenarios, los formuladores de políticas tendrán que hacer concesiones sobre quién asume el costo del cambio climático y si son los propietarios o los contribuyentes estadounidenses en general», dijo Gourevitch, el autor del estudio. «Esa es una pregunta realmente desafiante».
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